Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG) für die Immobilien-GmbH
Hält eine Kapitalgesellschaft Immobilien, eröffnet sich ihr eine der wirksamsten Begünstigungen des Gewerbesteuerrechts: die erweiterte Kürzung. Sie kann die Gewerbesteuer auf die Erträge aus der Immobilienverwaltung vollständig entfallen lassen — vorausgesetzt, die strengen Voraussetzungen werden lückenlos eingehalten. Bereits eine geringfügige schädliche Tätigkeit kostet die gesamte Begünstigung.
Was die erweiterte Kürzung bewirkt
Eine Kapitalgesellschaft ist kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig — auch dann, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz vermietet. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG stellt jedoch den Teil des Gewerbeertrags frei, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Im Ergebnis bleiben diese Erträge gewerbesteuerfrei — ein deutlicher Vorteil gegenüber der pauschalen einfachen Kürzung.
Das Ausschließlichkeitsgebot
Der Preis dafür ist Strenge. Die Gesellschaft darf grundsätzlich ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Bereits eine daneben ausgeübte schädliche Tätigkeit lässt die Kürzung für das gesamte Jahr entfallen — und zwar nicht nur anteilig. Zu den typischen Stolpersteinen zählen die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, ein gewerblicher Grundstückshandel oder eine zu aktive Verwaltung fremden Vermögens.
Eng begrenzte Ausnahmen
Der Gesetzgeber hat einige unschädliche Nebentätigkeiten zugelassen, etwa Erträge aus bestimmten Stromlieferungen aus Photovoltaikanlagen oder aus dem Betrieb von Ladestationen innerhalb gesetzlich festgelegter Geringfügigkeitsgrenzen. Diese Ausnahmen sind jedoch eng gefasst und an Höchstgrenzen geknüpft; wer sie in Anspruch nimmt, muss die Grenzen genau einhalten und dokumentieren.
Sorgfalt zahlt sich aus
Die erweiterte Kürzung gehört für die Immobilien-Kapitalgesellschaft zu den wirksamsten Gestaltungen — und zugleich zu den fehleranfälligsten. Bereits die Struktur bei der Gründung, die Fassung der Mietverträge und die saubere Abgrenzung von Nebentätigkeiten entscheiden über ihren Erhalt. Gern prüfen wir Ihre Gesellschaft auf die Voraussetzungen und auf die Vermeidung schädlicher Tätigkeiten.
Quellen: § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
Häufige Fragen
Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?
Eine Begünstigung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt, bleibt von der Gewerbesteuer frei. Damit fällt auf reine Immobilienerträge im Ergebnis keine Gewerbesteuer an.
Welche Voraussetzungen gelten?
Die Gesellschaft muss grundsätzlich ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Dieses Ausschließlichkeitsgebot ist streng: Bereits eine schädliche Nebentätigkeit kann die Kürzung für das ganze Jahr entfallen lassen.
Was sind typische schädliche Tätigkeiten?
Etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, gewerblicher Grundstückshandel oder eine zu aktive Verwaltung fremden Vermögens. Für bestimmte Stromlieferungen aus Photovoltaik oder Ladestationen gibt es eng begrenzte Ausnahmen mit Höchstgrenzen.
Lohnt sich die erweiterte Kürzung immer?
Sie ist sehr wirksam, aber fehleranfällig. Struktur, Mietverträge und die Abgrenzung von Nebentätigkeiten müssen von Anfang an stimmen. Eine sorgfältige Prüfung im Einzelfall ist deshalb ratsam.
