Ferienwohnung und Einkünfteerzielungsabsicht: BFH verweist an das FG Rheinland-Pfalz zurück
Mit Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) hat der Bundesfinanzhof eine Entscheidung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz aufgehoben und den Fall einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Wohnung zur erneuten Prüfung zurückverwiesen. Für Eigentümer von Ferienimmobilien in Rheinhessen und im Rheingau lohnt ein genauer Blick: Es geht um die Frage, wann das Finanzamt Verluste aus einer Ferienwohnung anerkennt — und wann es eine Prognose über den langfristigen Überschuss verlangt.
Der Maßstab: die Einkünfteerzielungsabsicht
Verluste aus Vermietung mindern die Steuerlast nur, sofern die Vermietung mit Einkünfteerzielungsabsicht betrieben wird — also in der Absicht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen (§ 21 EStG). Bei einer auf Dauer angelegten Wohnraumvermietung wird diese Absicht typisierend unterstellt, ohne dass es einer gesonderten Prognose bedürfte. Bei Ferienwohnungen gilt dies jedoch nur unter einer wesentlichen Voraussetzung.
Die entscheidende Rolle der Selbstnutzung
Wird die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten — ohne jede Selbstnutzung und ohne vorbehaltenen Eigennutzungszeitraum —, unterstellt die Rechtsprechung die Überschusserzielungsabsicht typisierend. Sobald jedoch eine Selbstnutzung stattfindet oder vertraglich vorbehalten ist, entfällt diese Typisierung. Dann verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren; fällt sie negativ aus, bleiben die Verluste unberücksichtigt.
Was die Zurückverweisung bedeutet
Der Bundesfinanzhof hat die Vorinstanz (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. November 2023, 2 K 2137/20) aufgehoben, weil die tatsächlichen Feststellungen für eine abschließende Beurteilung nicht ausreichten. Das Finanzgericht hat nun erneut zu prüfen, insbesondere, ob die ortsübliche Vermietungszeit erreicht wurde und ob tatsächlich keine Selbstnutzung vorlag. Die Entscheidung macht deutlich: Maßgeblich ist die nachweisbare tatsächliche Nutzung, nicht die bloße Behauptung.
Was Eigentümer in Rheinhessen und im Rheingau beachten sollten
- Selbstnutzung vermeiden oder lückenlos dokumentieren — schon ein vorbehaltener Eigennutzungszeitraum kann die Prognosepflicht auslösen.
- Vermietungstage festhalten und mit der ortsüblichen Vermietungszeit vergleichbarer Objekte abgleichen.
- Vermietungsbemühungen belegen — Inserate, Vermittlungsverträge, Belegungspläne.
- Bei geplanter Eigennutzung frühzeitig eine Totalüberschussprognose erstellen lassen.
Ob im Einzelfall eine Prognose erforderlich ist und wie sie ausfällt, hängt von der konkreten Nutzung und den örtlichen Verhältnissen ab. Gern prüfen wir Ihre Ferienimmobilie auf diese Voraussetzungen, bevor das Finanzamt nachfragt.
Quellen: BFH, Urteil vom 12.08.2025, IX R 23/24; Vorinstanz: FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.11.2023, 2 K 2137/20; § 21 EStG.
Häufige Fragen
Wann erkennt das Finanzamt Verluste aus einer Ferienwohnung an?
Wenn die Wohnung mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird. Bei ausschließlicher Vermietung an wechselnde Gäste ohne Selbstnutzung wird diese Absicht typisierend unterstellt; Verluste sind dann grundsätzlich abziehbar.
Wann verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose?
Sobald die Ferienwohnung auch selbst genutzt wird oder eine Selbstnutzung vorbehalten ist. Dann muss über rund 30 Jahre ein Totalüberschuss prognostiziert werden; fällt die Prognose negativ aus, entfallen die Verluste.
Was bedeutet das BFH-Urteil IX R 23/24 für Eigentümer?
Der BFH hat die Vorinstanz aufgehoben und zurückverwiesen, weil die Feststellungen zur tatsächlichen Nutzung nicht ausreichten. Es unterstreicht, wie wichtig die Dokumentation von Vermietung und fehlender Selbstnutzung ist.
Welche Rolle spielt die ortsübliche Vermietungszeit?
Bleibt die Zahl der Vermietungstage deutlich hinter der ortsüblichen Vermietungszeit vergleichbarer Objekte zurück, kann das Finanzamt auch ohne Selbstnutzung eine Überschussprognose verlangen.
