Das Gebäude gehört Ihnen – und kostet bei der Entnahme trotzdem Steuern

Eine Immobilie, die bislang zum Betriebsvermögen Ihrer Praxis oder Ihres Unternehmens gehörte, wechselt bei der Entnahme nur die Vermögenssphäre, und zwar vom Betriebs- in das Privatvermögen desselben Eigentümers. Rechtlich und wirtschaftlich bleiben Sie Eigentümer, ein Verkaufserlös fließt nicht zu. Dennoch behandelt das Einkommensteuerrecht diesen Vorgang wie eine entgeltliche Veräußerung, und genau darin liegt für viele Eigentümer eine unangenehme Überraschung.

Was eine Entnahme rechtlich bedeutet

Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 EStG gilt als Entnahme jedes Wirtschaftsgut, das der Steuerpflichtige für sich, seinen Haushalt oder andere betriebsfremde Zwecke aus dem Betrieb entnimmt. Der Gesetzgeber trennt Betriebs- und Privatvermögen konsequent, selbst wenn beide derselben Person zustehen. Diese Trennung hat einen klaren Zweck, denn Wertsteigerungen, die während der Zeit als Betriebsvermögen entstanden sind, sollen nicht allein durch die Umwidmung in Privatvermögen der Besteuerung entgehen. Häufig wird übersehen, dass eine Entnahme nicht ausdrücklich erklärt werden muss. Schon eine dauerhafte private Nutzung oder eine Nutzungsänderung, etwa die Vermietung nach Aufgabe der Praxis, kann eine Entnahme durch schlüssiges Verhalten auslösen, ohne dass der Eigentümer dies als solche benennt.

Buchwert und Teilwert als Bewertungsmaßstab

Für die Besteuerung ist nicht der fortgeführte Buchwert maßgeblich, also der historische Wert nach Abschreibungen, sondern der Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG. Der Teilwert unterstellt einen Erwerber, der den gesamten Betrieb fortführen würde, und fragt, welchen Wert dieser Erwerber dem Grundstück und dem Gebäude innerhalb der Gesamtveräußerung zuordnen würde. Da Immobilienwerte über Jahre oder Jahrzehnte regelmäßig deutlich stärker steigen als die steuerliche Abschreibung mindert, liegt der Teilwert bei langjährig gehaltenen Betriebsimmobilien fast immer erheblich über dem Buchwert.

Wie stille Reserven aufgedeckt werden

Die Differenz zwischen dem niedrigeren Buchwert und dem höheren Teilwert bildet die stille Reserve. Diese Reserve unterliegt im Zeitpunkt der Entnahme vollständig der Einkommensteuer, und zwar unabhängig davon, ob Grundstück und Gebäude später tatsächlich verkauft werden oder im Eigentum des bisherigen Betriebsinhabers verbleiben. Nicht zu verwechseln ist diese gewöhnliche Entnahme während des laufenden Betriebs mit einer vollständigen Betriebsaufgabe, bei der ein anderer Bewertungsmaßstab gilt, der gemeine Wert. Welcher der beiden Fälle vorliegt, entscheidet darüber, welcher Wertansatz korrekt ist.

Steuer ohne Verkaufserlös: das Liquiditätsproblem

Besonders belastend wirkt dieser Vorgang, weil der Praxis oder dem Unternehmen kein zusätzliches Geld zufließt, aus dem die entstehende Einkommensteuer bezahlt werden könnte. Während beim Verkauf einer Immobilie der Kaufpreis typischerweise auch die Steuerzahlung deckt, muss die Steuer auf eine bloße Entnahme aus anderen Mitteln aufgebracht werden. Diese Liquiditätsbelastung trifft viele Eigentümer unvorbereitet, insbesondere wenn die Entnahme nicht bewusst geplant, sondern erst im Rahmen einer späteren Prüfung festgestellt wird.

Frühzeitige Planung der Überführung

Wer eine betriebliche Immobilie dauerhaft privat nutzen oder anderweitig umwidmen möchte, sollte diesen Schritt rechtzeitig und bewusst planen, statt ihn durch tatsächliches Verhalten unbeabsichtigt herbeizuführen. Dazu gehört zunächst eine belastbare Einschätzung des aktuellen Teilwerts, auf deren Grundlage sich die zu erwartende Steuerbelastung realistisch abschätzen lässt. Auch Gestaltungsalternativen, etwa die befristete Fortführung als Verpachtungsbetrieb, können im Einzelfall sinnvoll sein und sollten rechtzeitig vor dem eigentlichen Übergang mit dem Steuerberater geprüft werden.

Welche stillen Reserven stecken in Ihrer betrieblichen Immobilie?

Quellen:

• § 4 Abs. 1 Satz 2 EStG – Begriff der Entnahme (gesetze-im-internet.de/estg/__4.html)
• § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG – Bewertung von Entnahmen zum Teilwert (gesetze-im-internet.de/estg/__6.html)